Licencias y permisos necesarios para hacer obras en casa

Si quieres hacer una obra en tu casa, como cambiar las ventanas, sustituir la instalación eléctrica o tirar algún tabique, es importante que analices qué permisos y licencias son necesarios. Te damos todos los detalles en este artículo.

¿Hay que pedir licencia para hacer obra en casa?

Evidentemente, no es lo mismo una obra que otra: tirar una pared para unir dos habitaciones no es igual que pintar la casa. Las reformas pueden ser de distinta envergadura y esto influirá en los permisos y licencias que serán necesarios en cada caso.

Las licencias están reguladas en el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo de la ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana, que en el artículo 1 establece varios actos que están sujetos a previa licencia. Destacamos los siguientes:

• Las obras de modificación o reforma que afectan la estructura edificios o instalaciones de toda clase existentes.
• La modificación del aspecto exterior de los edificios
• las obras que modifica la disposición interior de los edificios

Con carácter general, la competencia para otorgar licencias corresponde a los Ayuntamientos.

Tipos de licencias

Podemos diferenciar dos tipos de licencias para obras en casa:

• Licencia de obra mayor. Con carácter general se solicita este tipo de licencia cuando se trata de obras de gran envergadura como la rehabilitación integral de un inmueble o las obras en elementos comunes. Si se trata de una vivienda se debería solicitar este tipo de licencia si se derriba un tabique o si se cierra una terraza, por ejemplo. En este caso es necesario un proyecto firmado por un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o aparejador.
• Licencia de obra menor. Se solicita para obras que consistan, por ejemplo, en cambiar ventanas o adaptar la casa para una persona con movilidad reducida.

Existen dos tipos de licencias (obra menor y mayor), pero la normativa de cada Ayuntamiento es diferente y fija las licencias que son necesarias

Sin embargo, es necesario analizar la normativa de cada ayuntamiento ya que la regulación es distinta. Por ejemplo, en Madrid, hay determinadas reformas de pequeña envergadura con las que basta una declaración responsable o no se necesita licencia, mientras que, en otros municipios, sí es necesaria licencia.

¿Hay que pedir permiso para hacer obras en casa?

Además de las licencias que hemos visto los apartados anteriores, si quieres cerrar tu terraza, cambiar la puerta de entrada o instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada, necesitarás permiso de la comunidad de propietarios.

Es decir, deberá solicitar autorización a la comunidad de vecinos siempre que realices una obra que afecte a elementos comunes como, por ejemplo, la fachada del edificio o un muro de carga.

Si quieres cerrar tu terraza o poner un aparato de aire acondicionado en la fachada necesitarás permiso de la comunidad de vecinos

Te damos algunos ejemplos en los que vas a necesitar la autorización de la comunidad de propietarios:

• Instalar aire acondicionado o paneles solares en elementos comunes. Los aparatos de aire acondicionado están compuestos por varios dispositivos y uno de ellos se coloca en el exterior de la vivienda. Si se encuentra en la fachada del edificio también deberás solicitar permiso de comunidad de propietarios antes de colocarlo. Lo mismo ocurre si decides colocar paneles solares en el tejado, por ejemplo.
• Colocar un cerramiento en una terraza. En este supuesto también tendrás que pedir permiso a la comunidad de vecinos porque afecta a la fachada y si estás en un ático también puede afectar a la cubierta del edificio. Además, necesitarás una licencia del ayuntamiento.
• Cambiar la puerta de entrada a tu casa. Esto es bastante habitual y supone la modificación de la estética, por lo que es necesario pedir permiso.

En todos estos casos, es fundamental que consultes con el administrador del inmueble para saber si es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios y, además, podrás solicitar copia de los estatutos de comunidad para verificar las normas que existen respecto a las obras y copia de las actas de comunidad para conocer los acuerdos que se han tomado al respecto.

Aunque para hacer reformas que no afecten a elementos comunes no vas a necesitar la autorización de la comunidad de propietarios, es aconsejable que comuniques la realización de la obra para avisar de las molestias en cuanto a ruidos o generación de residuos que se pueda producir.

¿Qué ocurre si no solicito licencias y permisos de obra?

Si haces una obra en casa sin licencia en el caso en que sea necesaria, te podrían poner una sanción, que puede variar en función del tipo de infracción. Por ejemplo, una infracción leve puede tener una multa entre 600 y 30.000 euros.

Además de lo anterior, si necesitas un permiso de la comunidad para realizar la obra, no lo solicitas y realizas la obra sin permiso de los copropietarios, podrían demandarte en el juzgado y exigir qué devuelvas el elemento que hayas modificado a su estado anterior.

En definitiva, es necesario ser muy cautelosos a la hora de hacer una obra en casa y averiguar todos los permisos y licencias que sean necesarios antes de comenzar.