La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un sistema de control obligatorio a través del cual un técnico especializado evalúa el estado de un edificio a partir de una inspección visual. Con este estudio, el técnico se asegura de que el propietario cumple su deber de rehabilitación y conservación, de acuerdo con la ley. Los técnicos que llevan a cabo esta inspección pueden ser arquitectos, ingenieros de edificación o aparejadores.
El propósito de la ITE es realizar un mantenimiento preventivo que garantice que el edificio posee unas condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad necesarias. Si no fuese así, en la ITE se establecen las obras a acometer para alcanzar el estándar mínimo.
Según el artículo 21 del “Real Decreto-Ley 8/2011 del 1 de julio”, deberán pasarla los edificios destinados preferentemente a uso residencial que tengan una antigüedad superior a 50 años. Y tendrán que hacerlo, como mínimo, cada 10 años. Sin embargo, las comunidades autónomas tienen la potestad de fijar una antigüedad distinta en su normativa. Además, según este mismo artículo, la ITE debe cumplir con los siguientes requisitos:
Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
El técnico facultativo designado realizará una primera inspección visual del edificio. De esta manera, podrá detectar si existen irregularidades estructurales y/o de conservación. Por ejemplo, la integridad de los cimientos, posibles daños en fachadas, estanqueidad del edificio, el estado de las redes de fontanería y saneamiento… además, también tiene en cuenta que el edificio posea unos niveles mínimos de accesibilidad, salubridad y ornato público.
Teóricamente, el técnico realiza esta inspección sin necesidad de acceder al interior de las viviendas. Pero si detectase algún tipo de daño relevante y para el que necesitase acceso, es obligatorio permitírselo.
La inspección dura un plazo estimado de una semana, dependiendo del tamaño del edificio y del estado de conservación.
Después de llevar a cabo la ITE, el técnico debe elaborar un informe emitiendo el resultado. Si es favorable, los propietarios no tendrán que llevar a cabo ninguna obra o reforma. Simplemente, el técnico presenta el acta en el ayuntamiento correspondiente y se archiva hasta la siguiente inspección que, como ya os hemos comentado, será a los 10 años. Además, debe notificar la inspección en el Registro de Edificios y Construcciones.
Si el resultado es desfavorable, el informe irá acompañado y detallado con las obras que hay que llevar a cabo. En dicho caso, los propietarios están obligados a realizar un proyecto de reforma siguiendo sus indicaciones y llevarlo a cabo dentro del plazo establecido.
Si los propietarios no lo hiciesen, se enfrentarían a posibles multas, la denegación de hipotecas o incluso la paralización de la compraventa. Además, la reforma acabaría llevándose a cabo por proceso judicial y serían los propietarios los encargados de costearlo.
Si el resultado de la ITE es desfavorable, lo primero que hay que hacer es solicitar una licencia de obras al ayuntamiento y esperar su Orden de Ejecución.
Después, se debería buscar una empresa o profesionales de reformas que realice el proyecto, y solicitarle un presupuesto. Lo siguiente será realizar las obras dentro del plazo establecido y contratar y presentar ante el ayuntamiento el Certificado de Idoneidad para corroborar que se han llevado a cabo. Finalmente, deberán presentar la ITE favorable.
El Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es una inspección más completa que evalúa de forma más amplia el estado de los edificios. En lugar de limitarse solo a los parámetros del ITE, incluye también el certificado de accesibilidad y el certificado de eficiencia energética.
Fue aprobado con la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que intentó establecerlo como una competencia estatal. Sin embargo, en 2017 el Tribunal Constitucional lo relegó a competencia de las comunidades autónomas, por lo que no es obligatorio en todo el país.
En algunas comunidades el IEE sustituye al ITE, por lo que hay que asegurarse de cuál se debe pasar en función de la comunidad autónoma a la que pertenezca el edificio.
