El proceso para llevar a cabo la transformación tiene unos pasos que hay que seguir estrictamente. Antes de convertir un local en una vivienda, lo primero que hay que hacer es contratar a un arquitecto para que realice un estudio de viabilidad. Este especialista se encargará de determinar si el local cumple con los requisitos necesarios para poder hacer la tramitación. Para ello, tendrá que:
Ahora bien, ¿qué requisitos tiene que tener como mínimo ese local para considerarlo como viable?
Pues hay que atenerse a varias normativas:
Independientemente de dónde se encuentre el local, hay que tener siempre en cuenta el Código Técnico de la Edificación. Y luego, hay que considerar la Normativa Urbanística vigente en el municipio en el que se encuentra el local.
Normalmente, esta normativa suele estar recogida bajo el Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio (PGOU).
Estos requisitos no son comunes para todo el territorio español, si bien hay varios puntos que son muy similares frecuentemente. Generalmente, se considera como vivienda mínima aquella que cumple con lo siguiente (entre otros) o con puntos muy similares:
La vivienda tiene que contar con estancia/comedor, cocina, dormitorio y aseo. Su superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados. Este tamaño puede reducirse a 25 metros cuadrados si lo que se desea es realizar un estudio, es decir, una única habitación con las funciones combinadas (comedor/cocina/dormitorio) más el baño. Por debajo de 25 metros cuadrados, no se considerará apto para uso residencial.
Además, la fachada que da al exterior debe medir al menos 3 metros de longitud. En el interior, dando a esta fachada, hay que contar con una pieza habitable de al menos 12 metros cuadrados en la que se pueda inscribir un círculo de 2,70 metros de diámetro.
En cuanto a la altura libre, ésta debe ser, en al menos el 75% de la superficie, de 2,50 metros y, en el resto, de 2,20 metros.
El local/vivienda tendrá que disponer de una puerta de acceso de 2,03 metros de altura y 82,5 centímetros de anchura, como mínimo. El resto de puertas tendrá que tener mínimo 2,03 metros de altura, 62,5 centímetros de anchura en el cuarto de aseo y 72,5 centímetros para el resto de habitaciones.
Los pasillos deben medir 85 centímetros de ancho como mínimo.
Los huecos de iluminación natural, es decir, las ventanas, claraboyas o lucernarios, deberán tener una superficie mínima del 12% de la superficie útil de la estancia. Además, tendrán que dedicar al menos un 8% de la superficie útil a la ventilación natural. Para que una ventana sea apta para estos parámetros de ventilación e iluminación, tiene que estar situada en una pared vertical.
Del mismo modo, los huecos de iluminación y ventilación natural tienen que dar a la vía pública o a un patio interior de mínimo 9 metros cuadrados.
En cuanto al Código Técnico de la Edificación, que considera el cambio de local a vivienda como obra nueva, los requisitos más importantes son:
El CTE hace hincapié en que la obra de reforma no debe afectar a la resistencia y estabilidad del resto del edificio y que se haga dándole al local el uso previsto del edificio.
La vivienda tiene que reducir a límites aceptables el riesgo de daños derivados de un incendio de origen accidental.
La vivienda debe dar a la calle a través de un itinerario accesible para todos los usuarios.
Todos los cuartos húmedos, como la cocina, baños y aseos, tienen que disponer de sistemas de extracción forzada que ayuden a la ventilación de los mismos. En el caso concreto de la cocina, una campana extractora de humos con salida al exterior. Como alternativa, se puede usar una campana de recirculación si la cocina es eléctrica.
Para poder adaptar el local a vivienda, hay que asegurarse de limitar el ruido que, en condiciones normales de utilización, puedan crear el riesgo de molestias o enfermedades al resto de vecinos.
En este último apartado, el CTE busca lograr que la vivienda tenga un aislamiento térmico adecuado (aislando fachadas, suelos y cubiertas). De esta manera, se podrá ahorrar energía.
Como veis, hay bastantes requisitos que hay que seguir, nosotros solo os hemos dado un paseo por lo más importantes. Una vez cumplidos, y con la obra finalizada, quedan unos últimos trámites:
